लोन लेना चाहते हैं तो एक बार जरूर पढ़ें: रेपो-लिंक्ड होम लोन के बीच सबसे अच्छा विकल्प कैसे चुने

नई दिल्ली। 1 अक्टूबर, 2019 से, अधिकांश बैंकों ने भारतीय रिजर्व बैंक द्वारा अनिवार्य बेंचमार्क-लिंक्ड होम लोन की दरें पेश की हैं। नीतिगत दरों का प्रसारण लंबे समय से एक मुद्दा रहा है जिसके कारण आरबीआई ने आखिरकार बैंकों को एक बाहरी बेंचमार्क में स्थानांतरित करने के लिए कहा। RBI ने बैंकों को रेपो रेट, 3 या 6 महीने के ट्रेजरी बिल या किसी अन्य बेंचमार्क मार्केट इंटरेस्ट रेट को एफबीआईएल द्वारा बाहरी बेंचमार्क के रूप में चुनने के विकल्प दिए। लेकिन अधिकांश बैंकों ने रेपो दर को अपने बाहरी बेंचमार्क के रूप में चुना है क्योंकि यह केंद्रीय बैंक द्वारा सुझाए गए अन्य बेंचमार्क की तुलना में कम अस्थिर है।

रेपो-लिंक्ड होम लोन दरों के लाभ

नए नियमों के लागू होने के बाद, अब नए होम लोन पर प्रभावी ब्याज दर रेपो रेट के साथ-साथ बैंकों द्वारा तय किए गए प्रसार की तरह होगी। बैंकों को हर तीन महीने में रेट रिसेट करने होते हैं। प्रसार के घटक जिसमें परिचालन लागत शामिल है, को तीन साल में एक बार बदला जा सकता है। लेकिन क्रेडिट रिस्क प्रीमियम, जो उधारकर्ता के क्रेडिट स्कोर पर निर्भर करता है, तब संशोधित हो सकता है जब उधारकर्ता का क्रेडिट स्कोर पर्याप्त परिवर्तन से गुजरता है।

उदाहरण के लिए, एसबीआई 30 लाख रुपये तक के होम लोन के लिए 265 आधार अंक या 2.65% पर रेपो दर (5.15%) का प्रसार करता है। इसके अलावा, एसबीआई उन लोगों के लिए 15 बीपीएस क्रेडिट जोखिम प्रीमियम भी लेता है, जिनके पास सबसे अच्छा क्रेडिट प्रोफाइल (जोखिम ग्रेड 1,2,3) है। आय के स्रोत (वेतनभोगी या निरर्थक), ऋण राशि और आंतरिक जोखिम ग्रेडिंग जैसे कारकों के आधार पर 0.75% तक का क्रेडिट जोखिम प्रीमियम लिया जाता है। महिला उधारकर्ताओं को ब्याज दरों में 5 बीपीएस की कमी की पेशकश की जाती है।

जबकि एसबीआई के रेपो-लिंक्ड होम लोन का सबसे अच्छा हिस्सा आरबीआई के रेपो रेट में कटौती का तेजी से संचरण है, उधारकर्ताओं को ईएमआई में बार-बार वृद्धि का खतरा तब होता है जब दर चक्र बदल जाता है और आरबीआई दरें बढ़ाना शुरू कर देता है। लेकिन यह एक मुद्दा नहीं होना चाहिए क्योंकि उधारकर्ताओं को पता है कि फ्लोटिंग दर ऋण में ब्याज दरें बढ़ सकती हैं या नीचे आ सकती हैं।

सबसे अच्छा होम लोन कैसे चुनें

अब, यह देखते हुए कि अधिकांश बैंकों ने रेपो दर को बाहरी बेंचमार्क के रूप में अपनाया है, सबसे अच्छा होम लोन ऑफर चुनना एक मुश्किल मामला है। बैंकों द्वारा लगाया गया प्रसार यहाँ कुंजी रखता है क्योंकि बैंक अपने प्रसार का निर्णय लेने के लिए स्वतंत्र हैं। “यह एक बैंक के साथ जाने के लिए सबसे अच्छा है जो रेपो दर पर फैले हुए सबसे संकीर्ण शुल्क लेता है। ब्याज दर तब बाहरी बेंचमार्क दर के लिए सबसे अधिक प्रतिबिंबित होगी, “एक प्रमुख व्यवसाय दैनिक रतन चौधरी, प्रमुख, Paisabazaar.com के होम लोन के रूप में कहा।

फैलने के अलावा, किसी विशेष ऋणदाता के चयन के लिए क्रेडिट जोखिम प्रीमियम एक प्रमुख निर्धारक हो सकता है। जबकि कुछ बैंक क्रेडिट जोखिम प्रीमियम के लिए पारदर्शी तंत्र का पालन करते हैं, अन्य बैंकों ने अपने प्रसार में क्रेडिट जोखिम घटक का खुलासा नहीं किया है। जबकि एसबीआई, यूनियन बैंक और सिंडिकेट बैंक जैसे बैंकों ने क्रेडिट जोखिम प्रीमियम को निर्दिष्ट किया है, बेस स्प्रेड के ऊपर और ऊपर, कुछ जैसे आईसीआईसीआई बैंक, एक्सिस बैंक और सिटी बैंक ने नहीं किया है।

एक्सिस बैंक ने अपनी वेबसाइट पर कहा है कि रेपो रेट पर इसका कुल प्रसार वेतनभोगी उधारकर्ताओं के लिए 3.45-3.9% के बीच है। इस बीच, आईसीआईसीआई बैंक वेतनभोगी श्रेणी के लिए 3.9-4.05% के बीच प्रसार का शुल्क लेता है। लेकिन फैल और क्रेडिट जोखिम प्रीमियम का कोई तोड़ नहीं है। इससे उन्हें कर्ज लेने वाले को प्रभावी ब्याज दर में हेरफेर करने की गुंजाइश मिलती है। यहां उल्लेख करने योग्य बात यह है कि यूनियन बैंक और सिंडिकेट बैंक ने निर्दिष्ट किया है कि वे जोखिम का निर्धारण करने के लिए CIBIL स्कोर को अपनाएंगे लेकिन ICICI बैंक का उल्लेख है कि दरें “ब्यूरो स्कोर” के आधार पर अलग-अलग होंगी। “स्पष्टता सभी के लिए क्रेडिट जोखिम घटक पर उभरना बाकी है। बैंकों। उधारकर्ताओं को ऋण अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले पूछताछ करनी होगी या तस्वीर के स्पष्ट होने तक इंतजार करना होगा, ”प्रकाशन ने विपुल पटेल, संस्थापक, मॉर्गेजवर्ल्ड के हवाले से कहा।

ऋण के लिए हस्ताक्षर करने से पहले उधारकर्ता को यह स्पष्टता प्राप्त करनी चाहिए कि जोखिम स्कोरिंग किस तरह से हो रहा है। “बैंक क्रेडिट जोखिम प्रीमियम पर खेल सकते हैं, क्योंकि आंतरिक मूल्यांकन गोपनीय हैं,” वी.एन. कुलकर्णी, सेवानिवृत्त बैंकर और वित्तीय परामर्शदाता, ने प्रकाशन को बताया। उन्होंने कहा, “चिंता की बात यह है कि बैंक इस उपकरण का उपयोग उधारकर्ता के जोखिम स्कोर में बदलाव का हवाला देते हुए आरबीआई दर में कटौती से बचने के लिए कर सकते हैं।” इसलिए, अपने बैंक के साथ पूछताछ करना और यह सुनिश्चित करना बुद्धिमानी होगा कि ऋण अनुबंध में जोखिम स्कोरिंग में पर्याप्त ’परिवर्तन किए जाएंगे।